È fin troppo facile affittare uno spazio ufficio solo per scoprire che non ti serviva abbastanza spazio quanto ti aspettavi o che hai bisogno di molto più spazio che dovrai spostare in un nuovo edificio. Qualunque sia la ragione, se hai più spazio di cui hai bisogno, può essere una buona decisione commerciale recuperare un po 'del tuo affitto tentando di sublocare lo spazio ufficio.
Perché Sublease Your Space?
La maggior parte delle aziende affittano il loro spazio ufficio in termini duraturi uno, due, cinque o dieci anni. Questi contratti di locazione tendono ad includere tasse elevate se il locatario rompe questi termini e lascia la proprietà in anticipo. Se è necessario lasciare uno spazio prima della scadenza del contratto di locazione, può essere vantaggioso subaffittare il proprio spazio ufficio piuttosto che rompere il contratto di locazione e pagare una penale, anche se si sublima la proprietà per meno di quanto si paga e si continua a subire una perdita.
In alternativa, se hai uno spazio che non ti serve o non usi, potresti guadagnare un po 'di più guadagnando l'area, anziché lasciarla andare sprecata. Anche se pensi di aver bisogno dello spazio più tardi, un affitto di spazi commerciali a breve termine può aiutarti a evitare di sprecare denaro in spazi uffici inutilizzati finché non ti trovi nella posizione in cui hai bisogno di tutta la quantità di spazio nel tuo ufficio.
Decidere se Sublet
In primo luogo, determinare se l'idea è persino possibile. Controlla il tuo contratto di locazione per assicurarti di poter subaffittare tutto o parte della tua proprietà. Alcune locazioni consentono di sublocare ma solo per l'intera proprietà, non una parte di essa. Se prendi in affitto una parte del tuo ufficio, assicurati che l'area che stai considerando di subaffittare sia qualcosa che la gente vorrebbe affittare e se è logisticamente fattibile considerando gli ingressi degli edifici, il parcheggio, ecc.
Renditi conto che sarai responsabile per i danni se il subaffittuario distrugge la proprietà. Se il subaffittuario smette di pagare l'affitto, sarai comunque responsabile dell'affitto. In caso di sublocazione, assicurati di addebitare un deposito cauzionale pari a un mese di affitto e prendere in considerazione l'assicurazione commerciale sublocazione. Questi possono almeno aiutare a compensare alcuni problemi che potrebbero derivare dal subaffitto.
Assicurati di valutare l'esigenza di privacy della tua azienda. Se stai leasing un ufficio open space e lavori in campo medico, probabilmente non puoi fare a meno di uno spazio ufficio in cui le informazioni mediche private delle persone possono essere viste da chi è al di fuori dell'azienda. Lo stesso vale se sei in campo legale o in qualsiasi altro settore che gestisce informazioni sensibili.
Inoltre, considera come la mossa sarà rivolta a dipendenti e clienti. Subaffitto può far sembrare che tu stia avendo problemi finanziari. Non vuoi perdere dipendenti che richiedono un impiego stabile e puoi sentire il loro lavoro minacciato. Inoltre, non vorrete spaventare i clienti che vogliono sapere che la vostra azienda è stabile. Anche se potresti essere in grado di comunicarlo efficacemente ai tuoi dipendenti, è molto più difficile esprimere ai clienti.
Come sublocare lo spazio ufficio
Se sei sicuro di essere pronto per la sublocazione, assicurati di controllare attentamente gli inquilini. È necessario assicurarsi che un'azienda non si occupi solo della proprietà, ma paghi in modo tempestivo e affidabile. Dovrai anche assicurarti di poter gestire la condivisione di uno spazio con l'azienda se occupi ancora parte dell'ufficio.
Vale la pena notare che la maggior parte dei contratti di locazione che consentono il subaffitto richiedono al proprietario di approvare il subaffittuario, e si può anche dover pagare per questo processo di approvazione, quindi si vuole essere sicuri di trovare un inquilino che il padrone di casa approverà. Inoltre, alcune locazioni proibiscono il subaffitto a società già presenti nell'edificio o ad aziende di settori simili a quelle già presenti nell'edificio. Assicurati di rivedere attentamente tutte le disposizioni subliminali del contratto di locazione prima di pubblicizzare il tuo annuncio, in quanto non vuoi perdere tempo a negoziare con un potenziale sub-proprietario che non può spostarsi legalmente nel tuo edificio.
Il processo di subaffitto può essere reso più semplice lavorando con un broker immobiliare esperto che può rivedere tutte le clausole del contratto di locazione esistente, pubblicizzare l'annuncio per te e visualizzare potenziali inquilini per te. Naturalmente, questo servizio non è economico, quindi valuta attentamente il valore di questi servizi rispetto a quello che pagherai il broker immobiliare se credi di poter gestire il lavoro da solo.
Una volta scelto l'inquilino giusto, dovrai concordare i termini del contratto di locazione con il tuo nuovo subaffittuario. Questo dovrebbe includere dettagli come un deposito cauzionale, utilità, servizi condivisi, parcheggio, marchio, potenziali lavori di ristrutturazione e l'ambiente di lavoro generale dell'ufficio. Creare un contratto e chiedere al proprio avvocato di informarlo prima di firmare l'altra società.
Restrizioni su Subleasing Rent
La maggior parte delle aziende che cercano di sublocare lo spazio ufficio si aspettano di pagare un affitto ridotto. Ciò significa che probabilmente dovrai addebitare meno di quanto paghi per piede quadrato, a meno che tu non stia pagando molto meno del valore di mercato. Oltre a questo, molti contratti d'affitto vietano a coloro che subaffittano il loro spazio di realizzare un profitto. Quindi, in generale, dovresti aspettarti di addebitare meno di quello che stai pagando.
D'altra parte, alcuni contratti d'affitto proibiscono effettivamente alla società di sublocare uno spazio dall'accusa inferiore rispetto a quello che stanno pagando al proprietario. Questo problema può essere evitato offrendo spazio allo stesso prezzo per piede quadrato che si paga e quindi offrendo di aggiungere ulteriore spazio ufficio "libero" come parte del contratto di affitto a breve termine, lasciando un prezzo medio per piede quadrato che è ancora inferiore a quello che paghi.
Per complicare ulteriormente le cose, alcuni contratti di affitto vietano la pubblicità del prezzo di un subaffitto, quindi in questo caso dovrai dichiarare negli annunci che chi è interessato dovrebbe informarsi sui prezzi, o semplicemente affermare che il prezzo è negoziabile.
Calcolo del costo
Dopo aver preso in considerazione le restrizioni sui prezzi di sublocazione elencati nel contratto di locazione, è necessario capire quanto si vorrebbe ottenere per lo spazio. La cosa migliore da fare è confrontare quello che stai pagando al canone commerciale medio per piede quadrato per codice postale. Se il tuo leasing ti proibisce di ottenere un profitto dallo spazio che hai subaffittato e paghi molto meno del tasso medio di mercato, potresti essere in grado di addebitare esattamente quello che paghi.Se il tuo leasing ti proibisce di addebitare meno di quello che paghi, e devi buttare in uno spazio "libero" per sublocare la proprietà, probabilmente vorrai addebitare lo stesso importo che stai pagando, sapendo che media fuori a meno.
Naturalmente, anche il periodo di tempo per il quale si sta subaffittando la proprietà farà la differenza. Più breve è il tempo trascorso in subaffitto, meno gli inquilini saranno interessati perché poche aziende vogliono trasferirsi in uno spazio solo per dover uscire di nuovo entro un anno. Se hai ancora cinque o più anni nel contratto di locazione, potresti essere in grado di farla franca tra il 70 e il 90 percento del valore di mercato del tuo spazio. Quel numero andrà giù come la durata del leasing diventa sempre più breve. Se hai un anno o meno, dovrai addebitare una tariffa notevolmente ridotta per fare appello ai potenziali inquilini. Se il tuo leasing proibisce di addebitare meno di quello che paghi in affitto, questo potrebbe diventare poco pratico anche con l'opzione di includere uno spazio "gratuito" per il subaffittuario.
