Il valore equo di mercato di una proprietà è il valore di una proprietà sul mercato aperto senza fattori esterni. Questo valore ha molti usi importanti ed è essenziale nei divorzi, nel calcolo delle tasse, per le vendite di case e le richieste di risarcimento. Mentre ogni proprietà data ha un valore teorico di mercato equo, determinando che il valore reale può essere quasi impossibile. Questo è il motivo per cui esistono diversi metodi per calcolare l'equo valore di mercato, ognuno dei quali può essere più o meno accurato in base alle specifiche di una determinata proprietà.
Qual è il valore di mercato equo?
Il valore di mercato equo è uno di quei concetti apparentemente semplici che possono diventare incredibilmente complessi nella pratica. Per dirla semplicemente, il valore equo di mercato è il prezzo che un determinato pezzo di proprietà venderebbe nell'attuale mercato aperto senza pressioni esterne come il tempo o i vincoli finanziari. Essenzialmente, il termine si riferisce al prezzo più basso che un venditore sarebbe disposto ad accettare e il prezzo più competitivo che un compratore sarebbe disposto a pagare se nessuno dei due fosse in grado di acquistare o vendere, non era soggetto a vincoli finanziari, ed entrambi avevano un ragionevole conoscenza dei fatti pertinenti. L'equo valore di mercato è soggetto a domanda e offerta e salirà e calerà in base al mercato attuale.
Perché è importante il valore di mercato corretto
Il valore di mercato equo è una valutazione imparziale di un bene. Non è influenzato dalla situazione finanziaria o emotiva di un acquirente o venditore. Per questo motivo, il concetto è spesso usato per scopi legali, più spesso quelli che comportano tasse, assicurazioni e transazioni immobiliari. Può anche essere utilizzato negli accordi di divorzio per garantire che entrambe le parti ricevano una quota finanziaria uguale delle attività, anche se entrambe le parti non possono possedere parti uguali di tutte le proprietà immobiliari coinvolte nel divorzio. I governi utilizzano il dominio anche a fini di dominio eminente quando sequestrano proprietà dai suoi proprietari e li rimborsano in base al giusto valore di mercato.
Valore di mercato equo e tasse
I valori equi di mercato sono utili per determinare il valore di una proprietà utilizzata in una detrazione fiscale dopo una perdita per sinistro o per donazioni di beneficenza. Ad esempio, se un proprietario del veicolo dona la sua auto alla Buona Volontà, può cancellare il valore equo di mercato in base a ciò che l'auto varrebbe in una transazione di mercato aperto.
L'equo valore di mercato ai fini fiscali è stato oggetto di molti casi giudiziari IRS in quanto può essere difficile da determinare. Se la persona che ha donato la sua auto a Good Will è alla ricerca del giusto valore di mercato del suo veicolo, ad esempio, potrebbe guardare a vendite comparabili su eBay Motors. Poteva anche usare il valore pagato per l'auto se l'avesse comprato di recente, basare il suo prezzo su una valutazione di un esperto locale o calcolarlo in un certo numero di altri modi. Ma ognuno di questi metodi potrebbe portare a un prezzo diverso, quindi se l'IRS crede che il suo valore equo di mercato sia troppo alto, potrebbero controllarlo come risultato.
Il valore equo di mercato viene anche utilizzato per determinare il valore di una casa per le tasse sulla proprietà. La differenza tra il prezzo di acquisto e il valore di mercato equo fluttuerà con il passare del tempo, motivo per cui questo valore deve essere valutato regolarmente da un valutatore fiscale della città o da un amministratore della valutazione immobiliare.
I tribunali giudiziari utilizzeranno anche il valore equo di mercato delle proprietà ai fini fiscali in quanto possono aiutare a determinare quanto i beneficiari del defunto devono pagare in tasse di successione. Questo valore è particolarmente importante in questi casi, perché in genere se la proprietà ereditata non viene mantenuta dalla famiglia, verrà venduta rapidamente, quindi il valore non può essere calcolato con precisione in base a ciò per cui viene venduto. Inoltre, il valore equo di mercato deve essere stabilito nei tribunali penali in quanto molti beni sono ereditati da più beneficiari che devono determinare un equo valore di mercato se una persona desidera mantenere la proprietà e dare agli altri beneficiari una giusta quota del valore della proprietà.
Usi immobiliari
Quando un proprietario di casa decide di vendere la sua proprietà, è utile per lei capire il giusto valore di mercato prima dell'inserzione per sapere per cosa vendere. Non vorrebbe elencare la casa per troppo poco, ma allo stesso modo non vorrebbe elencare la casa per così tanto che ciò penalizzerebbe gli acquirenti.
Valore di mercato equo per l'assicurazione
Anche il settore assicurativo dipende in gran parte da valori equi di mercato per il rimborso delle proprietà danneggiate o distrutte. Ad esempio, se una casa viene distrutta in un incendio, la compagnia assicurativa utilizzerà il valore equo di mercato di una proprietà per determinare quanto pagare per la richiesta. Questa cifra non tiene conto dell'appartenenza emotiva della persona alla proprietà, il che significa che l'importo effettivo pagato attraverso la richiesta potrebbe essere molto più basso di quanto una persona sarebbe disposta ad accettare se tentasse di vendere la proprietà prima che venisse distrutta.
Differenze da termini simili
Mentre il "valore di mercato" si riferisce al prezzo di un'attività in un mercato reale, il valore equo di mercato rappresenta il valore della proprietà in un ipotetico mercato perfetto in cui acquirenti e venditori si trovano su un piede di parità. Mentre il valore di mercato effettivo di una casa sarà disponibile in un elenco di proprietà, il valore equo di mercato di una casa non è così facile da calcolare. Il valore di mercato effettivo potrebbe essere superiore al valore equo di mercato in molti casi se il venditore sopravvaluta la loro proprietà o diminuisce se il venditore sta cercando di fare una rapida vendita per disperazione.
Il "valore stimato" di una proprietà è un concetto simile, ma poiché si riferisce solo all'opinione di un perito del valore dell'oggetto, non al vero valore di mercato in quanto può variare da perito a perito. Gli esperti utilizzano standard, linee guida, normative locali, tendenze economiche e vendite comparabili per determinare l'equo valore di mercato di un immobile. Nella maggior parte dei casi in cui è richiesto il valore equo di mercato, il valore stimato è considerato accettabile, tuttavia, i valori stimati possono essere spesso un po 'più alti del vero valore di mercato.
Infine, il "valore valutato" è il valore di una proprietà determinato da un valutatore fiscale locale o da un amministratore di valutazione della proprietà. Questo valore è utilizzato per calcolare le tasse di proprietà. In generale, il valore stimato di una proprietà si baserà sull'ultima volta che è stato venduto, le recenti ispezioni a domicilio e le vendite di case comparabili. Come il valore stimato, lo scopo di queste valutazioni è determinare l'equo valore di mercato, ma le valutazioni sono limitate dal fatto che sono solo l'opinione di una persona. Mentre il valore valutato dovrebbe assomigliare al valore equo di mercato, è spesso un po 'più basso. I valori valutati sono dati pubblici e possono essere consultati su determinati siti Web o presso l'ufficio del valutatore locale della contea.
Analisi di mercato comparative
Esistono molti modi per determinare l'equo valore di mercato e, mentre esiste ipoteticamente un valore equo di mercato definitivo di una determinata proprietà, è probabile che ogni metodo di calcolo del valore produca un numero diverso. Il metodo più comune per calcolare l'equo valore di mercato è fare un'analisi comparativa del mercato. Ciò comporta la considerazione di altre proprietà comparabili sul mercato o di proprietà comparabili che hanno recentemente venduto negli ultimi 2-3 anni.
In mercati come il settore immobiliare, è importante considerare la posizione degli immobili in vendita, ma con articoli come oggetti da collezione e antichità, potrebbe essere meglio guardare a vendite recenti comparabili in tutto il mondo poiché i collezionisti generalmente non limitano i loro acquisti a un'area locale. Quando analisi di mercato comparative riguardano immobili, esse sono generalmente eseguite da agenti immobiliari autorizzati e dovrebbero comportare confronti con case con metratura simile, in condizioni simili e con un numero simile di camere da letto. Dovrebbero anche includere solo le case vendute per il valore equo sul mercato aperto, non le case vendute al pignoramento o altrimenti vendute a valori drasticamente bassi o alti.
Valutazioni professionali del mercato equo
Un altro modo comunemente usato per determinare l'equo valore di mercato di una proprietà è di assumere un perito. I periti dovrebbero specializzarsi nel tipo di proprietà che stanno esaminando. Ad esempio, un esperto immobiliare è un professionista certificato con esperienza e formazione per determinare il valore della proprietà, mentre un esperto di arte ha una vasta conoscenza del mondo dell'arte, della storia dell'arte e delle tendenze attuali nella vendita di opere d'arte. Gli esperti usano sia l'analisi di mercato competitiva sia altri fattori, come le tendenze economiche, per determinare l'equo valore di mercato di una proprietà. Molti istituti di credito richiedono una casa passare attraverso una valutazione professionale prima di approvare i prestiti per la proprietà.
Costo di sostituzione della proprietà
Il costo di sostituzione della proprietà è comune sia per le compagnie assicurative sia per le finalità di cancellazione delle imposte. Il costo di sostituzione è spesso simile a un'analisi di mercato competitiva in quanto può implicare l'esame dei prezzi di vendita di proprietà comparabili. Ad esempio, se si rovina la macchina, la compagnia di assicurazione dovrebbe solo darti il giusto valore di mercato della vettura per sostituirla con un'auto in condizioni simili.
Quando un articolo, come una casa, ha bisogno di essere ricostruito, il costo di sostituzione deve tenere conto di questi costi. Ad esempio, se la tua casa è stata distrutta in un tornado e ha dovuto essere ricostruita, potrebbe costarti $ 250.000 solo l'anno scorso, ma la ricostruzione della stessa casa con nuovi materiali potrebbe costare $ 300.000.
Il prezzo di vendita
In alcuni casi, il prezzo di vendita può essere utilizzato per determinare l'equo valore di mercato di un immobile. Questo generalmente si applica solo se la vendita è stata recente e se si trovava in un mercato aperto senza pressioni esterne. Se una casa è stata appena acquistata lo scorso anno ad un valore ritenuto equo sia per l'acquirente che per il venditore, ad esempio, questo potrebbe essere considerato il giusto valore di mercato ai fini fiscali. Dopo circa tre-quattro anni, tuttavia, questo valore probabilmente non rifletterà più il mercato attuale e una valutazione deve essere eseguita prima che venga determinato il valore dell'imposta patrimoniale.
Valutazioni di terze parti
Se hai mai guardato le case su un sito web come Zillow, potresti aver notato che anche le case che non sono in vendita hanno valori elencati su di esse (nel caso di Zillow, queste sono chiamate "Zestimates"). Queste valutazioni immobiliari sono calcolate utilizzando fattori come le vendite locali recenti e i registri fiscali pubblici. Ogni sito ha una formula proprietaria unica, motivo per cui i valori possono variare notevolmente da sito a sito.
Una società chiamata HouseCanary afferma di avere le valutazioni immobiliari più accurate online che incorporano tutti i dati di mercato disponibili nelle sue analisi. Secondo il sito, il loro tasso di errore dal vero valore di mercato equo non dovrebbe essere superiore al 3,6 percento, il che significa che il sito potrebbe avere le valutazioni immobiliari più accurate disponibili sul mercato.
