Definizione di edifici commerciali

Come imprenditore, potresti trovarti a bisogno di nuove strutture, sia per iniziare le operazioni di business o per espandere una società esistente. Indipendentemente dal tipo di attività che possiedi, il tipo di proprietà che alla fine sceglierai costituirà probabilmente proprietà commerciale. Un edificio commerciale è semplicemente una proprietà immobiliare che viene utilizzata per scopi commerciali. La proprietà commerciale può inoltre essere suddivisa in sei sottoclassificazioni in base alla specifica attività commerciale svolta. La locazione di immobili commerciali per la tua attività non è in genere così semplice e diretta come la garanzia di un affitto residenziale per un appartamento, ad esempio. Le negoziazioni per edifici commerciali e proprietà possono essere un po 'più complesse, così come i termini del contratto di affitto, con una serie di diverse strutture di affitto che possono essere offerte da vari proprietari terrieri commerciali.

Suggerimenti

• Un edificio commerciale è uno che viene utilizzato per uno scopo commerciale, sia direttamente ospitando un business specifico o generando un profitto, come con gli edifici residenziali.

Cos'è un edificio commerciale?

Qualsiasi pezzo di proprietà immobiliare utilizzato per attività e attività commerciali costituisce una proprietà commerciale, sia che si tratti semplicemente di terra nuda o che sia migliorata con edifici e altre strutture. Un edificio commerciale è qualsiasi struttura in cui viene perseguito o gestito uno scopo commerciale. Ciò include sia gli usi diretti, in cui l'azienda conduce gli affari fuori dall'edificio stesso, sia gli usi indiretti, in cui l'edificio stesso è il business.

Un esempio di utilizzo diretto di un edificio commerciale includerebbe un negozio di alimentari o un negozio di meccanico situato nell'edificio in questione. Un esempio di uso aziendale indiretto è costituito da condomini, dove l'affitto di singoli appartamenti è l'attività commerciale che si svolge in quegli edifici.

Gli edifici e le proprietà che sono designati come di natura commerciale sono soggetti a norme fiscali e finanziarie diverse, nonché a requisiti o divieti aggiuntivi o diversi, in molti casi. Le designazioni commerciali determinano anche diverse regole di finanziamento per l'acquisto, la locazione e il miglioramento.

Esempi di edifici commerciali

Gli edifici commerciali e le proprietà sono generalmente classificati in sei diversi tipi o categorie:

1. Edifici per uffici
2. Edifici al dettaglio
3. Edifici industriali
4. Alloggio multifamily
5. Alberghi e motel
6. Edifici speciali

Sia che si trovino in città o quartieri periferici, gli edifici per uffici sono un tipo di edificio commerciale comunemente visto. Da piccoli edifici di pochi piani a grattacieli di centinaia di metri di altezza, gli edifici per uffici si trovano praticamente ovunque negli Stati Uniti e in altri paesi sviluppati. Uno specifico sottotipo di edifici per uffici, l'edificio per uffici medici, è considerato un uso specializzato. Gli edifici per uffici di tutti i tipi possono affittare singoli uffici, suite o piani a molti inquilini o ad un singolo inquilino, che poi suddivide l'edificio come meglio ritengono opportuno. In molti casi, gli edifici per uffici sono offerti agli inquilini insieme all'opportunità di far costruire lo spazio alle specifiche dell'inquilino.

Le proprietà al dettaglio e gli edifici ospitano tutti i tipi di negozi di vendita al dettaglio e ristoranti. Questo segmento del mercato immobiliare commerciale può essere piuttosto complesso, con numerose normative locali in materia di zonizzazione e leggi statali applicabili a vari tipi di edifici commerciali e con rendite di mercato che dipendono fortemente dal tipo di edificio, dalle dimensioni, dal layout e dal numero e tipo di inquilini. Ad esempio, le proprietà di vendita al dettaglio possono essere edifici ad uso singolo, come gli outparcels che ospitano un singolo drugstore o grandi proprietà multi-tenant, come i centri commerciali ancorati da alcuni grandi magazzini con più piccoli negozi, cabine e chioschi intermedi.

Gli edifici in cui si trovano fabbriche, riparazioni, ricerca e sviluppo e magazzini sono noti collettivamente come edifici industriali. Questi edifici commerciali tendono ad essere situati in zone appositamente designate create da ordinanze e regolamenti locali. Si trovano generalmente al di fuori delle aree fortemente urbanizzate, ma si trovano vicino alle autostrade interstatali e ad altre strade, ferrovie e depositi di trasporto percorsa in modo significativo. Spesso, le aree designate a livello industriale designate saranno organizzate in parchi industriali che ospitano strutture per diverse aziende. A causa del rumore e del traffico addizionale che gli edifici industriali tendono a produrre, queste aree a zone sono solitamente isolate da aree tampone dai quartieri residenziali.

L'edificio multifamily commerciale è limitato essenzialmente a tutti gli immobili residenziali che possono ospitare più famiglie in loco. Ciò escluderebbe le case unifamiliari, ma includerebbe gli sviluppi condominiali, condominiali e residenziali. Una residenza multifamiliare è impegnata in uno scopo commerciale attraverso l'investimento e la gestione dei suoi proprietari, con il reddito che fluisce attraverso il pagamento dell'affitto dei residenti. Gli edifici per l'affitto di appartamenti sono ulteriormente classificati secondo le seguenti linee, in base al piano, alla posizione e alla presenza o assenza di un ascensore:

• I grattacieli comprendono uno o più ascensori e almeno nove piani.
• Gli edifici di media altezza includono più storie, anche se in genere meno di nove, e un ascensore.
• Gli edifici walk-up hanno più piani, di solito da quattro a sei, ma senza ascensori.
• Gli edifici in stile giardino ospitano più appartamenti in tre o meno piani con un cortile o un giardino.
• I parchi o le comunità abitative manifatturiere (noti anche colloquialmente come "roulotte", anche se questo è spesso inteso in senso dispregiativo) offrono lotti di terreno per il noleggio ai proprietari che collocano le loro case mobili o fabbricate (case singole o doppie) sul lotti e collegarli a fonti di utilità esistenti.
• L'alloggio per scopi speciali è qualsiasi tipo di proprietà residenziale multifamiglia dedicata o specificamente rivolta a un particolare segmento della popolazione, come famiglie a basso reddito o anziani.

Gli hotel e i motel offrono sistemazioni on-demand per viaggiatori d'affari e di piacere. Gli hotel possono essere di grandi dimensioni o boutique hotel indipendenti o di proprietà di catene. Gli hotel con prezzi più alti tendono a fornire o affittare spazi ad altre attività di supporto che forniscono valore aggiunto agli ospiti dell'hotel, come centri benessere, parrucchieri, ristoranti, bar e negozi di abbigliamento. Dall'altro lato dello spettro ci sono motel di fascia bassa senza servizi aggiuntivi o ristoranti in loco. Inoltre, le grandi aree di villeggiatura e i casinò sono proprietà alberghiere specializzate che offrono alloggi in un'ampia gamma di punti di prezzo.

Infine, esiste una categoria di "scopo speciale" che comprende proprietà non residenziali detenute da proprietari che investono in immobili commerciali, ma le proprietà non soddisfano naturalmente nessuna delle caratteristiche di cui sopra, come piste da bowling, campi da golf in miniatura e impianti di stoccaggio

Qual è il significato di un contratto di locazione commerciale?

Oltre alle diverse categorie di proprietà commerciali, è possibile che si verifichino anche diversi tipi di contratti di locazione commerciale. Mentre i contratti di leasing commerciale tendono a contenere diversi tipi di clausole standard, la struttura specifica dei termini del contratto di locazione può differire in modo piuttosto drammatico, compresi in particolare gli obblighi di pagamento del locatario. Quale tipo di leasing è giusto per la tua azienda dipende da molti fattori, inclusi i piani aziendali e gli obiettivi per la proprietà, le proiezioni dei flussi di cassa e il denaro in cassa e altri elementi delle finanze e delle operazioni della tua azienda.

Un contratto di locazione o affitto netto ad una rete fissa obbliga l'inquilino a pagare solo l'affitto regolare (comunque che può essere calcolato), le utenze e la tassa di proprietà. Il proprietario in un contratto di affitto netto o single-net si prende cura (o paga) della manutenzione, delle riparazioni e dell'assicurazione sulla proprietà e di tutti i relativi miglioramenti.

I doppi contratti di affitto netto e netto richiedono generalmente al locatario di pagare l'affitto, le utenze, le tasse di proprietà e l'assicurazione per l'edificio e qualsiasi parte dei locali occupati dall'inquilino. Il proprietario paga solo per la manutenzione e le riparazioni o le esegue a proprie spese. Nei contratti di affitto a tripla rete, il proprietario paga solo le riparazioni strutturali alla proprietà o agli edifici, mentre l'inquilino si assume tutte le altre spese e i costi oltre all'affitto.

Infine, il leasing completo e il leasing modificato generalmente dividono i costi per le riparazioni strutturali e tutti i costi che rientrano nell'etichetta delle "spese operative" (comprese imposte patrimoniali, premi assicurativi, servizi pubblici e manutenzione) tra le due parti. Per gli edifici che ospitano più inquilini, come centri commerciali e piazze commerciali, il servizio completo o la struttura leasing lordo modificata è il tipo più comunemente adottato. Se le spese operative aumentano, l'affitto no.

Negoziazione di un contratto di locazione commerciale

Quando cerchi la proprietà commerciale giusta per la tua attività, l'idoneità della proprietà e dei suoi edifici per il tuo scopo commerciale sono solo l'inizio. Dovrai inoltre raggiungere un accordo con il proprietario in termini di contratto di locazione commerciale adatto alle tue esigenze di business, ai tuoi obiettivi e alle tue finanze. Negoziare i termini del leasing commerciale può essere un'esperienza stressante o addirittura ansiosa se non l'hai mai fatto prima.

Come strumento di negoziazione preliminare, è sempre intelligente ricercare gli affitti per luoghi e strutture comparabili. Scopri quali termini di noleggio e di leasing sono offerti per tali località, così come eventuali differenze significative tra le proprietà in modo da poter indirizzare eventuali obiezioni da parte del proprietario. Quando hai svolto i compiti a casa e hai compreso le tariffe di noleggio medie nella zona, sei maggiormente autorizzato a raggiungere termini che siano reciprocamente vantaggiosi ed equi. Allo stesso modo, se trovi numerose località che sono analogamente idonee al confronto, potresti trovarti nel mercato di un affittuario e potresti essere in grado di convertirlo in un vantaggio negoziale. Come minimo, dovresti considerare di chiedere una durata più breve del leasing (un anno, ad esempio, anziché due), nel caso in cui gli affitti inizino a diminuire. Ciò libererà la tua attività prima per trovare una serie di termini migliori. Questo potrebbe non essere l'approccio migliore, tuttavia, se la tua attività richiede un impegno in sede fissa, come un raffinato ristorante.

Parlando della durata del leasing, prestare particolare attenzione a questa parte del contratto di locazione. Se sei soddisfatto della posizione e la domanda di leasing della tua azienda è stata approvata dal proprietario, la prossima domanda più importante è la durata del leasing stesso. Alcune aziende, come i ristoranti, richiederanno una durata più lunga del leasing, ma per la maggior parte delle piccole imprese, un termine di uno o due anni con periodi di rinnovo facoltativi è più comune e generalmente più adatto per l'inquilino. Avrai una certa certezza e abbastanza tempo per stabilire le tue operazioni e attirare il flusso corretto di clienti o clienti in quella posizione, ma la tua attività non sarà legata a un lungo periodo.

Infine, prestate attenzione a molto più della semplice quantità di affitto. Gli altri costi, a seconda del tipo specifico di struttura di leasing che viene offerto, possono aggiungere una spesa considerevole alle spese di costruzione e mettere a dura prova il budget. Se la tua azienda sarà responsabile dei costi e delle spese oltre all'affitto, è importante ottenere una stima di tali costi al fine di creare un preventivo accurato e una stima delle tue finanze aziendali.Questi cosiddetti costi nascosti possono includere la manutenzione o la manutenzione delle aree comuni e possono essere piuttosto sostanziali. Per garantire i termini più favorevoli possibili, prendere in considerazione la richiesta di un tetto massimo o l'importo che è possibile valutare per questi articoli o in alternativa considerare lo scambio della struttura per uno in cui il proprietario si assume tali costi e la vostra azienda paga un affitto più alto. Ciò aggiungerà certezza al tuo budget e renderà le proiezioni finanziarie molto più semplici e accurate.