Il valore terminale è il valore scontato di tutti i flussi di cassa dopo l'anno terminale. Questo è l'anno in cui termina il periodo di investimento. Il flusso di cassa scontato è l'attualizzazione dei flussi di cassa futuri al presente. Gli immobili commerciali comprendono edifici per uffici, centri commerciali, fabbriche e terreni sfitti. Il valore terminale è una componente chiave della valutazione delle attività.
Calcola il valore terminale assumendo che la proprietà aumenti di valore di un tasso annuale costante fino all'anno terminale. La formula del valore terminale è: CV_ (1 + r) ^ t, dove CV è il valore corrente della proprietà immobiliare, r è il tasso di sconto e t è l'anno terminale. È possibile utilizzare il tasso corrente di inflazione per il tasso di sconto. Ad esempio, se il valore corrente è $ 1.000, l'anno terminale è 5 e il tasso di inflazione è 2 percento, il valore terminale è $ 1,104.08: 1.000_ (1 + 0,02) ^ 5. Ci sono due problemi con questo approccio: in primo luogo, stai assumendo che la stima del valore corrente della proprietà immobiliare commerciale sia giusta, cioè né troppo alta né troppo bassa; e secondo, che ci sarà una crescita costante e costante del suo valore fino all'anno terminale. È improbabile che queste ipotesi rimangano valide per un lungo periodo di tempo. Per questi motivi, viene spesso utilizzato un approccio alternativo.
Calcola il valore terminale assumendo un tasso di crescita costante del flusso di cassa in perpetuo, a partire dall'anno terminale. La formula del valore terminale è: CF / (r - g), dove CF è il flusso di cassa generato dalla proprietà nell'anno terminale, g è il tasso di crescita del flusso di cassa annuale costante e r è il tasso di sconto. Ad esempio, se il flusso di cassa che inizia nell'anno terminale 5 è $ 100, il tasso di sconto è dell'8% e il tasso di crescita del flusso di cassa annuale costante è del 2%, il valore terminale è $ 1,666,67: 100 / (0,08 - 0,02). Si noti che se si assume un tasso di crescita del flusso di cassa annuale costante zero (g), la formula del valore terminale si semplifica in CF / r (flusso di cassa diviso per tasso di sconto).
Calcola il valore attuale del valore terminale, che è effettivamente un flusso di cassa futuro una tantum. La formula del valore attuale è TV / (1 + r) ^ t, dove TV è il valore terminale nell'anno t, e r è il tasso di sconto. Ad esempio, se il valore terminale è $ 1.000 nell'anno 10 e il tasso di sconto è 4%, il valore attuale è $ 675,56: 1.000 / (1 + 0,04) ^ 10.
Suggerimenti
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Il tasso di sconto per le attività è solitamente il costo del capitale dell'azienda (cioè il costo del denaro preso a prestito).
