Il Reverse Mortgage Program è un programma di mutuo approvato dalla Federal Housing Authority (FHA) che consente agli anziani, a 62 anni e oltre, di prelevare una parte del capitale accumulato in una casa. I fondi possono essere utilizzati praticamente per qualsiasi scopo come reddito supplementare, miglioramenti domestici, una vacanza da sogno o spese mediche. A differenza dei mutui ipotecari domestici tradizionali, il mutuatario non è tenuto a effettuare rimborsi su un'ipoteca inversa fintantoché il mutuatario utilizza la casa come residenza principale. Il rimborso del mutuo inverso viene effettuato quando la casa viene venduta.
Requisiti di valutazione per l'ipoteca d'inversione
Una delle domande più frequenti è come il valore della proprietà è determinato per un mutuo inverso In realtà, non vi è alcun grande mistero per determinare il valore di un mutuo inverso. È fatto nello stesso modo di un normale mutuo "convenzionale" a casa.
Perito FHA
L'avvertenza è che poiché la stragrande maggioranza dei mutui inverso sono assicurati FHA, il lavoro di valutazione deve essere fatto da un perito approvato dalla FHA. Poiché la casa costituisce la "unica garanzia" utilizzata per garantire il mutuo inverso, è fondamentale che la valutazione sia accurata e rifletta il vero valore della casa. Inoltre, poiché il mutuo inverso è assicurato FHA, la proprietà deve soddisfare gli standard di proprietà FHA.
Cos'è un paragone?
Il perito approvato FHA farà un "paragonabile". In altre parole, il perito confronterà il valore della proprietà valutata con le proprietà (comparabili) che hanno recentemente venduto nell'area. "Venduto nella zona" è un concetto piuttosto perduto che dipende dalla densità della popolazione. I periti che fanno una valutazione su una tipica casa di periferia con una densità di popolazione suburbana tipica cercheranno "comparabili" entro un raggio di 1,5 - 3 miglia dalla casa del soggetto.
La FHA sta applicando linee guida molto severe per il perito da seguire nel fare la valutazione. La casa deve essere simile a proprietà "vendute" comparabili nella zona in termini di stile e comfort.
Che cosa è la vendita recente?
La casa comparabile che è stata venduta deve essere una vendita recente. Di nuovo, questo è un altro concetto di perdita. La robustezza delle vendite immobiliari tende a variare con le condizioni dell'economia. Quando l'economia è lenta, le vendite immobiliari tendono ad essere lente.
Tipicamente, una casa comparabile che vendeva nell'area, per esempio, un anno e mezzo fa non sarebbe una casa ideale su cui fare un paragone. Tuttavia, in un'economia stagnante in cui le vendite di case sono lente, quella casa potrebbe essere "l'unico gioco in città". Alla fine della giornata, la decisione su ciò che costituisce una vendita recente è una sentenza da parte del perito e del società di finanziamento.
Riunione delle linee guida FHA
Molti anziani si trovano coinvolti in un dilemma di Catch-22 perché la proprietà deve soddisfare gli standard minimi di proprietà FHA per ottenere un mutuo inverso. Molte case più vecchie potrebbero aver bisogno di riparazioni per soddisfare i requisiti di ipoteca inversa FHA come coperture, elettricità, idraulici o problemi di verniciatura a base di piombo oltre la capacità del mutuatario di correggere con fondi disponibili.
La buona notizia è che FHA riconosce il potenziale per questo tipo di problemi e ha preso provvedimenti che consentiranno di effettuare riparazioni dai proventi della transazione, in genere entro un massimo di sei mesi dopo il finanziamento. Eventuali riparazioni necessarie per soddisfare i requisiti FHA sono annotate dal perito nel rapporto di valutazione. Le stime vengono quindi ottenute da appaltatori "rispettabili" per le riparazioni. Infine, i fondi necessari sono tenuti in deposito a garanzia per essere utilizzati durante le riparazioni.
