Le norme sul controllo degli affitti e delle sovvenzioni in affitto in molte città creano situazioni in cui gli inquilini spesso pagano gli affitti in misura significativamente inferiore ai tassi di mercato. Di conseguenza, i pagamenti del canone di leasing da parte del locatore al conduttore sono comuni. Poiché questi pagamenti possono essere sostanziali, è importante comprendere il trattamento fiscale sia per il locatario che per il locatore.
Il controllo degli affitti e simili situazioni di sussidi di affitto sono comuni in molte grandi città degli Stati Uniti. In combinazione con elevati valori di proprietà immobiliari urbane, le linee guida possono creare sostanziali differenze tra l'affitto del mercato equo e l'affitto effettivamente pagato dall'affittuario, noto anche come locatario. Pertanto, i proprietari, anche noti come locatori, possono offrire spesso a questi affittuari incentivi in denaro significativi per liberare il loro appartamento e annullare il contratto di locazione. Dopo l'annullamento del contratto di locazione, il canone di affitto controllato o sovvenzionato può essere nuovamente affittato a canoni di mercato più elevati. Questo processo è noto come un leasing buyout.
Trattamento del locatore
Il locatore che effettua il pagamento è tenuto a capitalizzare l'importo del pagamento di riscatto - non può essere immediatamente richiesto come detrazione ai fini dell'imposta sul reddito. Il pagamento del buyout può quindi essere detratto in più periodi futuri attraverso l'ammortamento. Il periodo di ammortamento varia in base all'utilizzo dello spazio successivo all'acquisto. Se l'immobile è immediatamente locato a condizioni più favorevoli per il locatore, l'acquisto deve essere ammortizzato nel corso della durata del contratto di locazione successivo. Tuttavia, se la proprietà viene successivamente rinnovata prima di essere nuovamente affittata, l'acquisizione generalmente viene considerata parte della proprietà reale e deve essere detratta sulla vita associata della proprietà reale, in genere 27,5 o 39 anni.
Trattamento del locatario
L'Internal Revenue Code e la successiva giurisprudenza interpretativa hanno stabilito che un buyout di un locatario può essere considerato un guadagno in conto capitale se l'immobile locativo sottostante è esso stesso un capitale. Ciò è altamente vantaggioso poiché i guadagni in conto capitale a lungo termine sono tassati a speciali aliquote fiscali ridotte. Sfortunatamente, la maggior parte delle norme sul controllo degli affitti e sulle sovvenzioni per gli affitti si applicano solo ai contribuenti dei redditi individuali che utilizzano la proprietà affittata per uso personale. L'IRS non consente a questi soggetti passivi di richiedere il trattamento di plusvalenze sul pagamento di riscatto del leasing. Invece, l'ammontare del pagamento deve essere rilevato come reddito ordinario nell'anno ricevuto.
Miglioramenti degli inquilini
È possibile che il locatario eviti parzialmente o totalmente il trattamento di reddito ordinario del pagamento di riscatto del leasing se tutto o parte del pagamento può essere classificato come rimborso per i miglioramenti degli inquilini. In genere, poiché i locatari di controllo degli affitti hanno il diritto di rinnovare i contratti di locazione per più anni, possono effettuare investimenti sostanziali per migliorare il valore dei loro beni locati, poiché ai loro occhi i loro diritti di rinnovo a lungo termine sono quasi equivalenti alla proprietà. Se il pagamento di buyout è strutturato in modo da consentire il rimborso di tali miglioramenti, la parte del buyout classificato come rimborso potrebbe non dover essere riconosciuto dal locatario come reddito ordinario.
