Le note sul flusso di cassa sono comuni nelle transazioni immobiliari in cui l'acquirente non può ottenere finanziamenti per un acquisto di proprietà. Per garantire la vendita, l'acquirente paga l'acconto e firma una nota sul flusso di cassa - in sostanza una cambiale - promettendo di pagare al venditore il saldo del prezzo, con interessi, in rate per un certo numero di mesi fino a che il debito non è pagato. La nota è negoziabile e i detentori di note che preferiscono una somma forfettaria immediata possono vendere la nota a terzi. Tuttavia, collegando acquirenti e venditori di banconote sul flusso di cassa può essere difficile.
Visita il tuo tribunale di contea. Cerca nei registri pubblici che elencano il proprietario di un mutuo della proprietà. Trova proprietà finanziate da istituti di credito privati. Creare un elenco di questi istituti di credito e proprietà.
Scrivi una lettera in cui spieghi che sei nel business dei cash flow notes e che stai cercando i possessori di note che sono interessati a vendere i loro appunti. Invia la lettera ai prestatori privati sulla tua lista. Segui la lettera con una telefonata. Creare un elenco di database di titolari di note che desiderano vendere.
Pubblicizza il tuo desiderio di acquistare note sul flusso di cassa in giornali locali, riviste di investimento e siti web immobiliari. Aggiungi eventuali lead al tuo database.
Telefono agenti immobiliari locali, broker ipotecari, banche e agenti di garanzia. Chiedi se tengono appunti o possono indirizzarti a qualcuno che lo fa. Segui questi lead per trovare le note sul flusso di cassa disponibili che i detentori sono disposti a vendere.
Analizza le note nel tuo database. Verificare il capitale dovuto sulla nota, il termine, il tasso di interesse e il meccanismo di rimborso. Verificare se la nota è protetta da un primo o secondo privilegio contro la proprietà.
Nominare un agente immobiliare che può valutare il valore della proprietà collaterale che protegge la nota. Gli investitori richiederanno queste informazioni prima di impegnarsi a comprare.
Classifica le note in ordine di valore utilizzando le informazioni ottenute nei passaggi 5 e 6. Come regola generale, il valore della nota è relativo al suo profilo di rischio: più rischiosa è la nota, più basso è il prezzo e viceversa. Il profilo di rischio di una nota include in genere le informazioni analizzate nel passaggio 5, il rapporto prestito / valore e il punteggio FICO del mutuatario. Ad esempio, i rapporti LTV elevati - il valore della casa rispetto al saldo del debito in essere - sono più rischiosi rispetto ai LTV bassi.
Individua potenziali acquirenti per le tue note sul flusso di cassa pubblicizzando le stesse risorse utilizzate nel passaggio 3. Contatta agenzie immobiliari locali che potrebbero essere in grado di metterti in contatto con gli investitori locali. Puoi anche creare un sito web dedicato alla tua attività di brokeraggio. I clienti non succedono durante la notte, quindi sii paziente. Potrebbe volerci un po 'prima che il tuo networking raggiunga un pubblico.
Nominare un avvocato per redigere i termini e le condizioni di mediazione. La fornitura chiave sarà la commissione del broker, che di solito è una percentuale fissa del prezzo pagato per la nota.
Negozia il prezzo e le condizioni di vendita tra il venditore di banconote e l'investitore. Poiché l'investitore versa il denaro, fa l'offerta di prezzo in base alla sua valutazione degli investimenti. In quanto intermediario, il tuo compito è aiutare le parti a raggiungere termini di accordo. Guadagni il tuo compenso dai legwork che hai messo in anticipo - trovare gli appunti, valutare la proprietà e così via - e per facilitare l'affare.
Suggerimenti
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Acquirenti e venditori utilizzano inoltre note sul flusso di cassa in trasferimenti di titoli automobilistici, prestiti commerciali e una serie di altre operazioni di debito.
avvertimento
Scopri se hai bisogno di una licenza statale o di qualifiche statali prima di iniziare la mediazione di prestiti.
L'intermediazione delle note richiede molto tempo ed energia e dovrai stabilire una campagna pubblicitaria aggressiva. Probabilmente non è uno schema che si arricchisce rapidamente. Attenzione ai corsi di formazione e ai servizi di mentoring che suggeriscono diversamente.
