Se sei nel settore degli investimenti immobiliari commerciali, avrai familiarità con i criteri di sottoscrizione dei prestiti, come il rapporto prestito-valore (LTV) e il rapporto copertura del servizio del debito (DSCR). Le banche usano comunemente queste metriche nel decidere se devono effettuare il prestito. Il rendimento del debito è il nuovo bambino sul blocco di sottoscrizione. Ai finanziatori piace perché a differenza di LTV e DSCR, non si basa sul valore di mercato, sul periodo di ammortamento e sul tasso di interesse che possono essere manipolati o che cambiano nel tempo.
Suggerimenti
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Il rendimento del debito calcola il rischio associato a un mutuo immobiliare commerciale dividendo il reddito operativo netto dell'immobile per l'importo del prestito.
Test di rischio per prestiti commerciali
La maggior parte delle banche applica due test per valutare il rischio associato a un prestito immobiliare commerciale: il rapporto di copertura del servizio del debito e il rapporto prestito / valore. La formula DSCR valuta se il reddito operativo netto della proprietà - tutto l'affitto e le entrate dalla proprietà meno le spese operative - supera i pagamenti dei mutui con un buffer sano, quindi hai ancora abbastanza soldi per pagare il prestito anche se le spese salgono o l'affitto scende. Ad esempio, un prestatore può richiedere un reddito operativo netto (NOI) di $ 1,50 per ogni $ 1 preso in prestito.
Il rapporto LTV rappresenta l'importo del privilegio ipotecario diviso per il valore della proprietà. Quindi, se hai preso in prestito $ 500.000 per finanziare un edificio da $ 800.000, l'LTV sarebbe il 62,5 percento. Un LTV basso di circa il 75 percento o meno significa che la banca ha buone probabilità di riavere i suoi soldi in una vendita di pignoramento, anche se la proprietà è diventata meno preziosa nel tempo.
Qual è il rendimento del debito?
Il problema con LTV è che cambia al variare del valore di mercato della proprietà, quindi è difficile ottenere una misura statica del rischio con questa metrica. Analogamente, poiché il calcolo DSCR si basa sul tasso di interesse e sul periodo di ammortamento del prestito, è possibile manipolare questi fattori per aumentare il DSCR. Ad esempio, aumentando il periodo di ammortamento da 20 anni a 25 anni si potrebbe ottenere un prestito annuale più basso e quindi aumentare il DSCR a livelli accettabili, anche se il costo del prestito sarà più lungo nel tempo. Per compensare queste carenze, i prestatori di solito gettano il rendimento del debito nel mix underwriting. Il rendimento del debito offre un altro modo per misurare il rischio di un prestito immobiliare commerciale utilizzando solo il NOI e l'importo totale del prestito.
Come calcolare il rendimento del debito
La matematica è semplice per calcolare il rendimento del debito: dividere il reddito operativo netto della proprietà per l'importo del prestito proposto. Ad esempio, supponiamo di acquistare un edificio da $ 1 milione e il NOI è $ 50.000 all'anno. Hai $ 300.000 in contanti e vorrai prendere in prestito $ 700.000 per acquistare l'edificio. Il creditore calcola un rendimento del debito di $ 50.000 / $ 700.000 o 7,14%. I prestatori generalmente fissano i rendimenti minimi del debito prima di approvare un mutuo. Quindi, troverete che i creditori capovolgono il calcolo per calcolare il mutuo ipotecario, dove NOI diviso per il rendimento del debito dà l'importo massimo del prestito. Ad esempio, se il creditore richiede un rendimento del debito del 10%, la nostra proprietà NOI di $ 50.000 si qualificherà solo per un prestito di $ 500.000.
Resa del debito e tasso massimo di cap
Gli investitori immobiliari con gli occhi aquilini riconosceranno che la definizione del rendimento del debito assomiglia molto a un cap-rate, che mette a confronto NOI con il prezzo dell'edificio - $ 50.000 / $ 1 milione nell'esempio sopra o 5%. La somiglianza è intenzionale. Questo perché il creditore usa la formula del rendimento effettivo per capire quale tipo di ritorno sull'investimento può aspettarsi dal suo denaro se deve precludere. Un rapporto di rendimento del debito più alto significa che c'è più affitto in relazione alla dimensione del rimborso del prestito, quindi c'è una buona probabilità che la banca non perda se il mutuatario inadempienze su un pagamento ipotecario.
Qual è un buon rendimento del debito?
In tutto il settore degli immobili commerciali, il rendimento del debito minimo accettabile è del 10 percento. Tuttavia, il numero effettivo da te indicato dipenderà dal tipo di proprietà, dalla solidità finanziaria dell'inquilino e dai tassi di interesse. I tipi di proprietà rischiosi come gli hotel, che possono avere tassi di posti vacanti fluttuanti e un NOI imprevedibile, in genere richiedono rendimenti obbligazionari più elevati rispetto agli investimenti in uffici più stabili. In termini di mutuante, un maggiore rendimento del debito indica "leva finanziaria inferiore", che indica un rischio di prestito inferiore.
