Le proprietà pignorate che vengono vendute ai passaggi del tribunale costituiscono in realtà la seconda fase del processo di pignoramento. Il primo passo è chiamato pre-preclusione, ed è quando la banca o il titolare del mutuo inizia i passi per reclamare la proprietà e le attività. La fase finale, dopo la chiusura, avviene dopo l'asta, e occupa un periodo di tempo specificato prima che il miglior offerente possa effettivamente impossessarsi della proprietà.
Pre-chiusura
Il processo di pre-preclusione inizia quando il primo pagamento viene perso su un mutuo ipotecario. L'account è contrassegnato e il titolare del mutuo controlla il conto per ulteriori pagamenti in ritardo o mancanti. Una volta che l'account è ritenuto troppo delinquente, il titolare del mutuo inizia i documenti per avere la proprietà venduta all'asta di un palazzo di giustizia. Questa documentazione solitamente include la presentazione di un avviso di intenti con le autorità locali competenti e l'annuncio sul giornale che la proprietà sarà venduta in una data specifica.
L'asta del tribunale
Nella maggior parte degli stati, l'offerta sulla proprietà venduta all'asta di un palazzo di giustizia può iniziare prima del giorno di vendita effettivo. Questi giorni extra vengono aggiunti ai proprietari di case per la prima volta per fare un'offerta sulla proprietà; se un'offerta ricevuta è abbastanza alta da soddisfare il titolare del mutuo, viene accettata e l'asta effettiva viene cancellata. Se non vengono ricevute offerte durante i giorni pre-asta, la proprietà sarà venduta ai passaggi del tribunale. In alcuni stati, il titolare del mutuo ha il diritto di specificare la quantità minima di denaro che prenderà (chiamata riserva) per la proprietà venduta. Spesso, una proprietà d'asta venderà molto al di sotto del valore di mercato, rendendo così l'offerta all'asta un'attività preferita degli speculatori immobiliari e di altri investitori.
Post-preclusione
In più di 12 stati, c'è un periodo di attesa prima che l'alto offerente possa prendere possesso della proprietà. Questa volta è consentita in modo che eventuali imposte e altri privilegi e sub-privilegi possano essere risolti prima che la vendita sia finalizzata. Molti stati permetteranno al proprietario di abitazione originale di riacquistare la proprietà per il prezzo dell'offerta più alta.
svantaggi
Mentre ottenere un pezzo principale di proprietà a un prezzo inferiore può sembrare un affare, ci sono diversi fattori da tenere a mente. Per uno, i proprietari di abitazione originali possono ancora vivere in casa, e il nuovo acquirente potrebbe aver bisogno di assistenza legale per sfrattarli. In secondo luogo, i precedenti proprietari potrebbero aver cestinato l'interno quando se ne sono andati, rendendo più costoso il rimodellamento o la ristrutturazione della proprietà. Per i pignoramenti venduti sui gradini del tribunale, in genere non viene fornita un'ispezione della proprietà. Il terzo svantaggio è che il 100 percento del prezzo in contanti offerto è dovuto quando l'offerta viene dichiarata vincitrice.
