Il vecchio adagio sul settore immobiliare - posizione, ubicazione, posizione - è un fattore enorme nel costo medio per lo spazio di vendita al dettaglio per piede quadrato. Città o cittadina, fulcro vivace o laterale, lato soleggiato o lato ombreggiato: determinano i prezzi medi locali. Può valere la pena pagare di più per una posizione se si traduce in un maggiore traffico pedonale. Per i negozi di destinazione, tuttavia, si può pagare per essere leggermente fuori dal sentiero ben battuto.
Suggerimenti
-
Gli spazi commerciali in Greater New York sono un ottimo esempio di quanto l'ubicazione influenzi i prezzi. A St. George, a Staten Island, lo spazio si poteva avere a soli $ 10 per piede quadrato, ma a soli 40 minuti di distanza, nell'ambita Upper Fifth Avenue di Manhattan, i negozi coprono fino a $ 3.900 per piede quadrato nel secondo più strada al dettaglio costoso.
Considerazioni principali
Un negozio stand-alone non ottiene il bonus incorporato del traffico pedonale stabilito che ottiene un negozio ben posizionato in un centro commerciale e questo si traduce spesso in un costo inferiore per piede quadrato. Essere situato fuori da una rampa di uscita autostradale rende lo spazio più accessibile rispetto ad essere nascosto in una famosa strada pedonale. Ma ognuno di questi spazi è l'ideale per diversi negozi.
Tra le tante domande che devi ponderare: il parcheggio è incluso? Pagherete la manutenzione della zona comune del padrone di casa sulle strade del centro commerciale o il mantenimento del parcheggio? Il proprietario addebiterà l'assicurazione per danni? Questi possono essere add-on in aggiunta al prezzo quotato per piede quadrato, ma dovrebbero essere inclusi nei calcoli.
I prezzi dello spazio al dettaglio variano da strada a strada, per non parlare di città in città e stato a stato. Per esempio, Lincoln, Nebraska, i prezzi potrebbero essere proibitivi a livello regionale, ma essere una risata per un imprenditore di Manhattan. È imperativo che tu conosca i costi locali e quali sono le capacità di vendita per piede quadrato nel tuo settore regionale, poiché questo vecchio adagio si applica anche allo spazio di vendita: non sprecare, non volere. Non pagare per lo spazio che non puoi convertire in reddito, in pratica.
Leasing di uno spazio
Gli spazi commerciali in Greater New York sono un ottimo esempio di quanto l'ubicazione influenzi i prezzi. A St. George, a Staten Island, lo spazio si poteva avere a soli $ 10 per piede quadrato, ma a soli 40 minuti di distanza, nell'ambita Upper Fifth Avenue di Manhattan, i negozi coprono fino a $ 3.900 per piede quadrato nel secondo più strada al dettaglio costoso.
Nel frattempo, la Lincoln Road di Miami è la sesta posizione di vendita al dettaglio più forte del paese, ei rivenditori lì pagano in media 350 dollari per piede quadrato. Il numero 10 di questa lista è Highland Park Village a Dallas / Fort Worth, con una media di $ 175 per piede quadrato. Al momento del leasing, il prezzo per piede quadrato è solitamente un prezzo di affitto annuale, quindi è necessario un po 'di matematica per ottenere il totale mensile: moltiplicare il numero di piedi quadrati nello spazio per il prezzo per piede quadrato, quindi dividere per 12. Il risultato è $ 28 per piede quadrato per uno spazio di 978 piedi quadrati che funziona a $ 2.282 al mese.
Un caso di studio a Cleveland
Per una prospettiva su alti e bassi in una città tipica, si consideri Cleveland, dove i posti di lavoro al dettaglio stanno salendo in un'economia stagnante. La stagnazione influisce sui prezzi da quartiere a quartiere man mano che i residenti si spostano, le strade si esauriscono e il traffico cambia. Nel frattempo, altre aree, in particolare nelle periferie, crescono man mano che le persone guardano nei quartieri che percepiscono come migliori per il loro stile di vita.
La media regionale di inizio 2017 di Cleveland sugli spazi commerciali era di $ 12,13 per piede quadrato, grazie a una media di un 11% di posti vacanti negli spazi commerciali della città. Come in ogni città, i posti vacanti influiscono drasticamente sui prezzi e sono un fattore di grande leva nelle negoziazioni. Un'area di Cleveland con il 26 percento di posti vacanti chiede di meno di $ 8 per piede quadrato, ma dove c'è solo l'1,5 e il 3 percento di posti vacanti, i proprietari chiedono tra $ 22 e $ 25,88 per piede quadrato. È tutto sulla domanda e l'offerta.
Il prezzo non è tutto ciò che conta
Un ottimo prezzo su uno spazio commerciale può essere fuorviante. Qual è il punto di pagare $ 7 per piede quadrato se non riesci a far visitare i clienti? Cosa succede se considerano l'area non sicura? Possono parcheggiare la loro auto senza doversi preoccupare di un'irruzione? Com'è il transito dei pendolari nella zona? Ci sono altri negozi che daranno ai clienti motivi per trascorrere del tempo nelle vicinanze?
La potenziale clientela di un'azienda dovrebbe prendere in considerazione le tue decisioni sullo spazio. È improbabile che i giovani clienti dell'anca facciano acquisti in raffinati cappucci di lusso, quindi trovare uno spazio di fascia media è probabilmente più adatto rispetto ai costosi $ 25,88 per piede quadrato pagati a Beachwood, Cleveland. Nel frattempo, i clienti che invecchiano sono meno propensi a visitare luoghi che non hanno parcheggi o che richiedono grandi distanze.
La ricerca è tutto
È responsabilità dell'eventuale proprietario del negozio effettuare ricerche a livello regionale, fino al livello della strada, per garantire un'ottima tariffa. Aiuta a lavorare con un esperto agente immobiliare commerciale che non si limita a comunicare le statistiche, ma può eseguire il backup delle richieste con la documentazione. Ma tieni a mente che l'agente ha qualcosa da guadagnare dalla transazione, così anche la ricerca indipendente. Un banco di riferimento in qualsiasi biblioteca urbana dovrebbe avere periodici recenti che descrivono i prezzi di vendita e di leasing. I giornali regionali sono un'ottima fonte per le recenti tendenze del mercato, ma lo sono anche per monitorare i tassi nelle aree che ti interessano. Iscriviti alle newsletter immobiliari locali commerciali e tieni d'occhio le tendenze dei prezzi.
Avere un'idea di dati di vendita prudenti per piede quadrato possibile per la tua azienda e fare un'analisi costi-benefici di affitto contro le vendite. Cerca in particolare i confronti tra tipi di attività simili. Capire cosa sia il traffico di auto e piedi in quella regione tutto l'anno. Una strada sulla spiaggia potrebbe fare affari di omicidio da maggio a settembre, ma c'è una grande ragione per cui i negozi salgono a bordo e vanno a pescare a gennaio.
Infine, con una buona conoscenza dei prezzi locali, delle tendenze al dettaglio e del traffico per aree specifiche della tua regione, oltre a una comprensione delle vendite locali per piede quadrato, puoi trovare uno spazio pubblicitario promettente che consentirà alla tua attività di prosperare.
