Gli edifici commerciali hanno spesso un alto turnover. Trovare nuovi inquilini può essere molto dispendioso in termini di tempo, motivo per cui molti proprietari scelgono di lavorare con i broker di proprietà commerciali per riempire i posti vacanti. Come bonus, i broker hanno esperienza e relazioni e possono spesso trovare nuovi inquilini molto più rapidamente di quanto possa fare un proprietario, il che significa che il proprietario può iniziare a riscuotere l'affitto prima. Naturalmente, però, un broker non funzionerà gratuitamente, che è il luogo in cui entrano le commissioni di leasing.
Cos'è una commissione di leasing?
Piuttosto che il proprietario pagando al broker una tariffa forfettaria per portare in affitto qualsiasi inquilino che può trovare, i broker di proprietà commerciali sono incentivati dando loro una commissione basata su una parte dell'affitto o una commissione per piede quadrato. Questo li aiuta a motivare a trovare un inquilino a lungo termine che affitterà il più grande spazio possibile all'interno dell'edificio.
Come vengono calcolate le commissioni di leasing
Se un broker è pagato una parte dell'affitto o una commissione per piede quadrato dipenderà generalmente dal tipo di proprietà. La vendita al dettaglio, gli studi medici e i leasing industriali sono solitamente pagati in base a una percentuale dell'affitto. Il tasso è solitamente più elevato all'inizio del contratto di locazione e diminuisce nel tempo. Una struttura tipica è il 6 percento dell'affitto totale per i primi cinque anni del contratto di locazione, il 3 percento dell'affitto totale per i prossimi cinque anni e l'1,5 percento dell'affitto per il restante periodo. Le estensioni di leasing opzionali possono comportare un pagamento aggiuntivo al broker, generalmente al tasso più basso concordato nel contratto di locazione. Le percentuali delle commissioni variano in base al mercato, al tipo di proprietà e al broker stesso.
Esempio di una commissione di leasing
Ad esempio, usando la struttura delle commissioni 6 - 3 - 1,5 per cento sopra, immagina un'azienda che paga $ 5000 al mese in affitto e firma un contratto di affitto di 15 anni con un'opzione per estendere il leasing altri cinque anni alla fine del leasing. La commissione per i primi cinque anni sarebbe di $ 18.000 (l'affitto mensile di $ 5000 volte 12 mesi per cinque anni il tasso di commissione 0,06). La commissione per i prossimi cinque anni sarebbe arrivata a $ 9.000 (l'affitto mensile di $ 5000 volte 12 mesi cinque anni volte il tasso di commissione dello 0,03). La commissione per gli ultimi cinque anni sarebbe di $ 4.500 (l'affitto mensile di $ 5.000 volte 12 mesi per cinque anni il tasso di commissione dello 0,015). In totale, il broker avrebbe fatto una commissione di $ 315.000 sull'accordo.
Alla fine del contratto di locazione, se l'inquilino avesse deciso di prorogare il contratto di locazione per altri cinque anni, il broker avrebbe ricevuto altri $ 4.500. Se decidesse di rinnovare dopo, l'intermediario che negoziava i termini del nuovo contratto di rinnovo del contratto di locazione verrebbe pagato, e il tasso sarebbe probabilmente inferiore a quello inizialmente addebitato dal primo broker.
Commissioni generali di leasing di spazi per uffici
Negli uffici generali, la commissione dell'intermediario viene generalmente calcolata in base alla metratura dello spazio affittato. Il tasso è di solito un dollaro per metro quadrato, ma, di nuovo, questo può variare in base al mercato e al broker. Supponendo un dollaro per metro quadrato, questa commissione è molto più facile da calcolare. Ad esempio, se un inquilino affitta uno spazio di 15.000 piedi quadrati, la commissione sarà di $ 15.000.
Espansioni e rinnovi
Per le espansioni, il broker dovrebbe essere pagato un costo aggiuntivo per il nuovo spazio di proprietà in base al canone aumentato e al tasso di commissione del periodo di tempo in cui l'espansione è avvenuta. Ad esempio, se la società del primo esempio di cui sopra si è espansa all'età di sette anni del suo contratto di affitto di 15 anni, il proprietario deve al broker una commissione sull'aumento dell'affitto a un tasso del 3 percento per il resto del primo periodo di 10 anni e un tasso dell'1,5 percento per i prossimi cinque anni.
Quando vengono pagati i broker?
Gli intermediari sperano di essere pagati al più presto dopo la firma del contratto di locazione, e molti lo metteranno nel contratto di quotazione. Tuttavia, i proprietari di immobili in genere beneficiano facendo in modo che il broker accetti di essere pagato solo dopo che l'inquilino si trasferisce nello spazio e inizia a pagare l'affitto. Ciò motiverà il broker a cercare di ottenere un inquilino e pagare l'affitto il più presto possibile, e contribuirà a garantire che il broker sceglierà di lavorare solo con inquilini stabili che rimarranno finanziariamente solvibili abbastanza a lungo da pagare il primo assegno di affitto. Non è inimmaginabile che le aziende finiscano in pochi mesi di trasferirsi in un nuovo edificio prima ancora di aver pagato l'affitto. Questo ti assicura almeno di non pagare una commissione di leasing oltre a dare un affitto gratuito all'azienda.
